COMO GANHAR DINHEIRO COM IMÓVEIS
“Algumas vezes os nossos olhos estão fixados em lugares tão distantes que deixamos de ver as maravilhas aos nossos pés” – George James
Investir em imóveis é uma forma de multiplicar seu dinheiro. Seguem três exemplos de sucesso para você sentir o potencial dos imóveis em colocar dinheiro na sua conta.
No primeiro, um conhecido comprou uma casa financiada nos Estados Unidos, morou nela dois anos e vendeu com ganho de US$ 100.000,00 na época do final do boom imobiliário lá. Vendeu no início de 2008, antes do grande crash, e embolsou essa bela grana.
No segundo exemplo, eu aluguei um apartamento, o qual tinha duas garagens disponíveis que eu não iria usar. Já no contrato, negociei com o dono do imóvel que me autorizou a alugá-las para pessoas do próprio prédio, preservando assim a segurança dos outros condôminos. Preparei e imprimi a oferta das garagens por R$ 50,00 cada, um valor barato para o mercado, pois não queria perder muito tempo para alugá-las. No final do primeiro dia em que fixei a propaganda no elevador e na portaria do prédio já consegui alugá-las para um casal de idosos, o qual precisava muito das vagas para receber seus filhos que vinham visitá-los diariamente. Todo final de mês, eles tocam a campainha e vem trazer os R$ 100,00, levam o recibo e todos saem satisfeitos. Negócio bom é assim, todos ficam felizes, mais ricos e amigos. Eu não faço nada, e o dinheiro pinga. Da mesma forma, o dono do imóvel recebe os seus aluguéis que pago todo mês com o maior prazer.
Por último, tenho uma parente que foi construindo ou adquirindo casas e lojas para alugar durante os anos, de forma que hoje, ela vive muito bem com o rendimento desses aluguéis e da administração desses imóveis.
Comprando ou construindo para alugar
Com os exemplos acima podemos perceber com clareza que os imóveis são ativos que podem proporcionar muitos lucros, se bem administrados. Ao comprar ou construir para alugar a intenção é obter uma renda mensal que remunere da melhor forma o investimento realizado.
Uma das vantagens desse tipo de investimento é a chamada “renda passiva”, pois você pode usufruir dela sem ter de trabalhar. Faça chuva ou faça sol, quando passar o mês, você tem direito de recebê-la. Essa fonte de receitas é o resultado do trabalho do dinheiro investido.
É possível alcançar a liberdade financeira apenas com investimentos em imóveis que geram aluguéis. Ela será atingida quando a renda dos aluguéis for suficiente para bancar o padrão de vida que você planeja ter. Também pode ser entendido como um tipo de aposentadoria.
Montei o quadro abaixo para ilustrar o tipo de renda com imóveis que você deve perseguir.
Fonte: Ilustração do livro BATI$MO de INVESTIDOR
Seu investimento precisa ser em um imóvel que lhe proporcione rendimentos com aluguéis maiores que os pagos pelos fundos tradicionais de renda fixa oferecidos pelos bancos e ainda ter uma boa valorização no tempo. Essa valorização pode ser vista na curva ascendente da figura. Se você sacar os rendimentos do fundo de renda fixa o valor original permanecerá o mesmo, mas o do imóvel poderá crescer, e é esse plus que deve ser buscado nos seus investimentos.
O que você acha de investir R$ 100.000,00 em um apartamento e o alugar por R$ 500,00 ao mês? Esse ganho de 0,5% ao mês é atrativo? É um bom retorno ao comparar com outras oportunidades com o mesmo risco? E a liquidez? Vender um imóvel não é a mesma coisa que resgatar seu dinheiro de um fundo com liquidez diária.
Este tipo de oportunidade eles normalmente oferecem no mercado. Não a aceite! Busque oportunidades para investidor e não os produtos dos investidores para o consumidor final.
Evidentemente que essa lógica considera os resultados líquidos, pois na administração de imóveis você tem a depreciação e os gastos com manutenções. Outras diferenças que você deve atentar são que os fundos de renda fixa possuem liquidez imediata, e os imóveis não. Ao escolher um fundo do banco já está embutido o custo da administração do fundo. Nos imóveis você terá de contratar por fora a pesquisa de crédito, a elaboração do contrato, o controle dos pagamentos de taxas, condomínio, seguros e impostos, caso não queira fazer você mesmo.
Visando melhorar a relação entre o proprietário, o inquilino e a justiça, foi criada a lei 12.112/09, que entrou em vigor em 2010, também conhecida como a nova Lei do Inquilinato. Tire o melhor proveito dela.
Intermediando a compra e venda de imóveis
Além do aluguel, outra forma de ganhar dinheiro com imóveis é intermediando a compra e venda de apartamentos, salas, casas e etc.
Os corretores de imóveis são aquelas pessoas que ganham dinheiro com a intermediação da negociação dos imóveis. Eles pesquisam compradores e vendedores e procuram unir seus interesses. Quando as partes topam finalizar a operação, eles ganham uma comissão, que varia normalmente, entre 5% e 10% do valor da venda.
Essa é uma das formas mais rentáveis de ganhar dinheiro com imóveis.
As competências, atitudes e conhecimentos necessários para intermediar negócios são muito importantes para quem quer fazer dinheiro. Sugiro que você pense seriamente em fazer um curso de negociação, um curso para formação de corretores e também busque conhecimentos do direito comercial para alimentar sua mente com conteúdo técnico. Desta forma, não faltará conhecimento na hora de tomar as decisões frente às oportunidades.
Comprando ou construindo para vender
Sendo um corretor de imóveis ou não é possível você comprar ou construir para vender. Entretanto, saliento que àqueles que têm mais conhecimento técnico terão mais chances de perceber e aproveitar as oportunidades.
Na compra para revender, o objetivo é aumentar o capital, então a pessoa tem que vender por mais do que comprou, e o ganho líquido tem que ser bem maior do que a inflação e do custo do capital ou custo de oportunidade. Exemplifico: se a pessoa comprou o imóvel por R$ 100.000,00 e vendeu por R$ 130.000,00, seis meses mais tarde, ela teve um ganho bruto de 30% ao todo e o equivalente a um retorno fixo de 5% ao mês. Mas se ela demorou quatro anos para vendê-lo, apesar de ter ganhado os mesmos R$ 30.000,00 isso equivaleria apenas a um retorno fixo de aproximadamente 0,625% ao mês.
Num terceiro caso, se ele investisse esse dinheiro em um fundo de renda fixa por esses mesmos quatro anos, poderia ter ganhado uns R$ 40.000,00, o que corresponde a uns 10% ao ano, o que seria mais vantajoso do que na segunda hipótese.
O investimento no qual demorou quatro anos para embolsar os lucros relativamente às outras oportunidades não foi muito atrativo e essa comparação tem de ser levada sempre em consideração. Toda vez que pensar em aplicar seu dinheiro você deve se perguntar: – Eu conheço alternativa melhor?
Já pensou se ele tivesse tomado dinheiro emprestado a 2% fixos ao mês? No primeiro caso ele teria que devolver R$ 112.000 pelo empréstimo e ficaria com R$ 18.000 no bolso. No segundo caso não vou nem calcular, misericórdia, um baita prejuízo.
Conhecer alternativas ou saber procurá-las é degrau para a riqueza. A flexibilidade de um investidor pode ser medida pelo número de possibilidades que ele conhece e domina. Quem sabe mais alternativas para uso do dinheiro pode comparar entre elas a que rende melhor e alocar seus recursos ali. Quem conhece um único tipo de investimento, fica limitado. Sendo assim, aumente seus conhecimentos nas alternativas de investimento que sua capacidade de ganhar dinheiro subirá proporcionalmente. Quer ganhar bastante? Conheça diversas alternativas.
Sendo um empreendedor do ramo imobiliário
Essa hipótese deve ser analisada com muito carinho, pois poderá lhe trazer lucros e uma valiosa experiência.
Ao invés de ser um cliente final de algum outro investidor do setor imobiliário, a proposta aqui é tornar-se um investidor. Você deve buscar uma oportunidade do seu tamanho, digo, da sua parceria, do conhecimento e capacidade de planejamento da sua equipe.
Uma opção é comprar uma grande área e vendê-la em terrenos menores. Para fazer um loteamento é necessário montar a infra-estrutura de água, luz e esgoto, além da delimitação dos terrenos e desmembramentos. A parte documental tem de estar impecável. Tudo deve ser feito conforme as exigências legais e aprovação dos órgãos competentes.
Estude a possibilidade de criar um condomínio e vender partes ideais ou frações de área, assim as responsabilidades e custos pela infraestrutura serão do condomínio, assumidas por cada condômino. Mais a frente uma solicitação de asfalto assinada por todos, em uma época de eleições, por exemplo, pode conseguir uma pavimentação com a prefeitura.
Caso surjam imprevistos que exponham falhas em seu planejamento tenha energia, criatividade e flexibilidade para contorná-las. Nunca é demais frisar que um projeto bem feito, com atenção a todos os detalhes, é a base para o sucesso, caso contrário, será o carrasco do seu fracasso.
Simulação do rateio de um terreno de R$100.000,00 por laje em uma construção.
Apenas o térreo – 100.000,00
Sobrado – 50.000,00
Quatro andares – 25.000,00
Dez andares – 10.000,00
Vinte andares – 5.000,00
Entendeu agora uma vantagem muito utilizada pelas construtoras?
Se sua grana estiver curta, quiser minimizar o risco e obter apoio de terceiros, é possível se associar com outros investidores e construir em parceria. Acima, demonstro um dos raciocínios que as construtoras utilizam e pode ser usado por você para começar a construir em parceria. Um terreno de 1.000 m² pode conter quatro casas de 100 m² em terrenos de 250 m². Uma parte do custo será rateado por unidade trazendo algum ganho. Se o terreno for pequeno você pode construir andares para ratear o custo do terreno pelos andares. No final do processo os imóveis podem ser vendidos e fornecer recursos para um novo recomeço, alugados ou mesmo utilizados como moradia.
No caso de optar-se em investir em hotelaria, construção de kitnetes, pousadas, ou bangalôs, o caminho também é o supracitado. Começar pequeno lhe proporcionará o conhecimento e experiência para galgar maiores alturas no futuro.
O FGTS como fonte de financiamento e maximização do retorno sobre o seu capital
Muita gente trabalha dezenas de anos a fio e acumula uma boa soma no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS. Esse valor é depositado por seu patrão (8% da remuneração), mensalmente, em uma conta em seu nome, com o objetivo de fornecer um dinheiro para sua segurança e sobrevivência, caso seja despedido ou quando se aposentar.
Esse valor vai crescendo pelos depósitos mensais, mas tem um péssimo rendimento. É uma pequena atualização monetária mais 3% ao ano, rendendo menos que a caderneta de poupança. Apenas para ter uma idéia, em 2009, os rendimentos totais foram de apenas 3,90% ano (incluindo a TR, Taxa Referencial, mais juros).
Diante de um retorno tão pequeno, eu te oriento a estudar e pesquisar sobre imóveis, e de como utilizar o FGTS para a aquisição ou construção de um. As chances de você ganhar mais são enormes. Uma, porque o retorno potencial sobre o investimento é maior, outra porque você terá os recursos à sua disposição para gerenciar e isso lhe proporcionará um laboratório, o aprendizado e a experiência.
Acertando na compra ou construção, você poderá sair do aluguel, ou receber um, e ainda conseguir valorização do seu investimento maior que 10% ao ano. Esse ganho a mais fará uma imensa diferença no decorrer do tempo.
Vamos às simulações: Imóvel comprado por R$ 100.000,00, com valorização de 9% ao ano mais aluguel de R$ 500,00 por mês, menos R$ 7.000,00 ao ano de depreciação e manutenção. Em 2009, você teria ganhado com o imóvel R$ 8.000,00 (R$ 9.000,00 de valorização, R$ 6.000,00 do aluguel menos R$ 7.000,00 de depreciação e manutenção) contra R$ 3.900,00 se deixasse o dinheiro no Fundo de Garantia. Qual você prefere? E isso que nós consideramos um cenário bem conservador, pois com habilidade isso pode ficar muito melhor.
Financiamentos imobiliários
Caso a pessoa queira muito sair do aluguel e não tenha dinheiro ou FGTS suficientes para pagar à vista e esteja em uma situação financeira apertada, é melhor financiar o imóvel pronto do que o da planta. Utilizando o imóvel pronto é possível substituir o aluguel e com o da planta você tem que continuar pagando o aluguel e ainda pagar as mensalidades do financiamento até que ele fique pronto. Esses dois desembolsos de caixa podem quebrar a família caso haja alguma surpresa nesse meio tempo. Fique atento.
Encontrando pivôs de valorização
Muitas histórias de ganhos com imóveis têm o seguinte enredo: eu comprei um imóvel, seja de qual tipo for, passou o tempo, aconteceu alguma coisa e logo à frente vendi com um lucro extraordinário. Esse “aconteceu alguma coisa” pode ter sido um aumento natural da densidade demográfica (nasceram ou vieram pessoas para a região conforme os bairros vão se formando) ou um crescimento acelerado, motivado, por exemplo, pela construção de alguma repartição pública próxima, a qual atrai um fluxo de gente e dinheiro rapidamente, o que transforma e valoriza a área.
Em geral, as pessoas investem sem critério. Adquirem o imóvel achando que já concretizaram a aplicação e ficam esperando a valorização. É nesse ponto que vou lhe apresentar o que eu chamo de pegar carona na cauda dos foguetes.
Ao invés de comprar e esperar por uma eventual mudança na região, para multiplicar seu dinheiro por dez vezes, ou mais, é preciso previamente pesquisar para saber o que, onde e quando ocorrerá as mudanças que redundarão em valorização e só depois comprar. Quando fizer isso simplesmente estará reduzindo a fatia da sorte nos seus investimentos e aumentando a da certeza.
Eu acompanhei e participei de alguns momentos desses, são lindos!
O bairro em que eu nasci e cresci foi tendo esse crescimento natural no decorrer dos anos, mas um projeto de transporte levou a linha de metrô para a região e o ponto final ficou em nosso bairro, bem próximo da casa de meus pais. Em pouco tempo, todo o entorno ali estava tomado por lojas, serviços e empreendimentos, com uma valorização incrível. Os donos dos terrenos e imóveis simplesmente entregaram o tesouro para os investidores no início do processo por que não estavam acostumados a ver dinheiro. Hoje se você quiser comprar algo nesta área não vai encontrar ou terá de pagar muito mais.
Vou dar outro exemplo que aconteceu umas quatro vezes num curto período numa cidade em que fui morar.
Alguns grandes empreendedores resolveram construir shoppings em pontos estratégicos da cidade e quem comprou imóveis próximos, no mínimo dobrou seu capital em um espaço de três anos. Os terrenos próximos valorizaram bem mais, no mínimo umas dez vezes. Eu recomendo os terrenos como melhores em termos de investimento, porque eles são mais em conta do que os que possuem edificações e tem maior flexibilidade, pois você ou quem adquiri-lo pode construir o imóvel de acordo com a nova realidade.
No início, os melhores informados, com mais dinheiro e contatos, abocanham rapidamente os grandes espaços da região. Alguns meses depois se iniciam as obras; uma terraplanagem, um movimento diferente é percebido pelos moradores, a notícia já se tornou pública e o argumento do projeto já se encontra na boca de todos. É antes, ou nesse início que você deve entrar, pois a partir daí a valorização começa a ser palpável. No decorrer dos meses a construção vai ganhando corpo e muitos outros empreendimentos começam a aparecer. Com o movimento de pessoas, surge a necessidade de prestação de serviços e o dinheiro corre que é uma beleza. Quando a construção toma forma eles colocam uma grande faixa dizendo em qual mês e ano será a inauguração. Enquanto isso a valorização do entorno aumenta, não se encontram mais boas oportunidades e ninguém libera mais nada que não seja por uma boa grana. Finalmente tudo está pronto, limpo, acertado e o pessoal vem gastar no shopping, morar nos prédios construídos próximos, pagando com prazer para desfrutar das comodidades e facilidades de um bairro com boa infra-estrutura. Depois que você pegar uma onda dessas vai saber o que estou falando e terá multiplicado várias vezes o seu dinheiro.
Aqui vão alguns pivôs de valorização: alteração no plano diretor do município, construção de estradas, repartições públicas, escolas, universidades, shoppings, portos, fábricas, aeroportos, igrejas, metrôs ou outras linhas de transporte e etc…
Ao final desse processo é importante decidir se é melhor vender seu investimento ou agregar valor a ele. Uma forma é construir um imóvel para alugar e obter uma renda mensal, que será o alicerce para sua independência financeira. A renda proporcionada por um aluguel desses pode ir além da sua imaginação. Bancos, revendas de automóveis ou grandes lojas certamente irão querer abrir uma unidade nesse novo centro de negócios, e eles lhe pagarão um bom dinheiro para ter esse ponto.
Tem gente que sonha na ascensão de sua carreira profissional e luta muitos anos por isso. Este é um comportamento legítimo, mas um aluguel como esse que eu mencionei, paga salário melhor do que o do diretor de muita empresa.
Grandes pivôs de valorização imobiliária aqui no Brasil para os próximos anos (atenção! muita dessa valorização já ocorreu, CLIQUE aqui para saber mais)
Afora os casos já mencionados, e outros que surgirão, indico para quem está no apetite de iniciar investindo em imóveis que a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016 devem ser aproveitadas. Acredito que imóveis e serviços, principalmente nas cidades que sediarão esses eventos trarão boas oportunidades.
Evidentemente que os investidores experientes já estão se posicionando para buscar seus lucros. Muitas empresas executarão obras até lá e precisarão de imóveis para alocar seus funcionários, sem falar nos milhares de turistas que encherão os hotéis e pousadas preparados para recebê-los.
Todos os serviços associados a esses eventos também ganharão com esses movimentos. Tem espaço para muitos pequenos e médios empresários. Eu já estou me posicionando e você?
Para você ter uma idéia da grandeza do movimento basta verificar o impacto que as cidades que recepcionaram as últimas copas teve. Atentos ao que vai ocorrer aqui no Brasil já tem gente até da Harvard Business School, uma das melhores escolas de negócios do mundo, que irá montar seu negócio aqui para aproveitar as oportunidades trazidas por esses eventos.
A taxa de juros da economia e a valorização imobiliária
Nos últimos anos vem ocorrendo uma redução na taxa de juros no Brasil e é visível o efeito dessa variável na economia. Quantas pessoas você já não ouviu dizer: – “Vou deixar dinheiro no banco pra que? Não está rendendo nada.” Isso é um indício de que imensos volumes de recursos foram deslocados para alternativas como imóveis e ações. Quem já tinha algum imóvel deve ter percebido a grande valorização ocorrida. Algumas cidades e regiões sentiram especialmente esse movimento.
A redução na taxa de juros da economia e a facilidade de obtenção de crédito estão criando condições de ganhar muito dinheiro com imóveis, pois a procura por eles aumenta. Um dos motivos é que com os juros mais baixos a renda fixa fica menos atrativa e as massas buscam os imóveis como alternativa para alocação de recursos. Outra razão é que facilitando o empréstimo liberam a demanda reprimida permitindo que muita gente que sonha em ter a casa própria tenha condições de comprar uma.
Desviando das “oportunidades” com baixo rendimento
Aqui no Brasil os imóveis são quase sinônimo de investimento. Mas eles pagam os melhores retornos? Vamos tentar entender melhor esse negócio para contornar algumas armadilhas que existem e fazê-lo tornar-se atrativo financeiramente falando.
O autor desse livro conversou com centenas de corretores, visitou dezenas de stands de vendas de lançamentos imobiliários e analisou muitas propostas de pool hoteleiro e fundos de investimento imobiliário. O que eu passo aqui é um resumo dessa pesquisa filtrada pela minha opinião.
Eu cansei de ouvir os vendedores das construtoras e incorporadoras tentando me convencer de que aquele empreendimento era único e que se eu não comprasse naquele dia provavelmente ficaria sem, pois outro interessado levaria aquela unidade, visto estarem acabando as disponíveis, mesmo quando já fazia vários meses que estavam encalhadas.
Sinalizam os pontos positivos nas maquetes em stands lindos e mostram apartamentos decorados pelos melhores arquitetos da região. Oferecem água gelada, cafezinho, o lugar é bem climatizado e os vendedores bem preparados e simpáticos.
Uma diferença entre o CORRETOR PARCEIRO e o CORRETOR COMUM é que O PARCEIRO te entende e por isso pesquisa, avalia e apresenta apenas os melhores imóveis. Traz para sua avaliação as oportunidades já filtradas por sua perícia e até pechincha por você.
O CORRETOR COMUM tenta empurrar o que ele tem, pois somente quer a comissão, não se interessa em atender as suas necessidades.
Eu sei também que algumas construtoras e incorporadoras oferecem menores preços nos lançamentos a um grupo seleto de pessoas para depois utilizar essa venda inicial como argumento do marketing nos stands. Eles dizem algo como: esse empreendimento já vendeu tantos %, com o objetivo que o ouvinte entenda que a procura está grande e compre imediatamente. Isso ativa a pressa dos mais ansiosos, os quais compram na correria. Eu sei também que se você oferecer valores entre 15% e 25% menores que aquelas tabelas de financiamento que eles te mostram você pode alcançar descontos de muitos mil reais.
Eu mesmo já negociei em nome de terceiros obtendo desconto de 30%. Só esse conhecimento se bem utilizado já faz você obter uma tremenda economia.
Imagine você fechar a compra de um apartamento no lançamento por R$ 240.000,00 e vendê-lo depois de construído, dois anos mais tarde, por R$ 320.000,00. Isso representa R$ 80 mil no seu bolso.
Eu sei de muita gente que usa esta estratégia: compra no lançamento e vende depois com um belo lucro. Mas queria dizer uma coisa: mesmo que se obtenham bons descontos, na maioria das vezes, essas não são as melhores oportunidades e eu vou mostrar porquê.
Para começar, todos esses chamados investimentos não passam na regra do 1%. E a regra é muito simples. Você multiplica por 1% o valor do imóvel e verifica se o mercado está pagando aquele valor de aluguel. Se for fácil alugar pelos 1% pode investir; se não for, esquece. Essa regra, é lógico, depende da realidade de cada economia, e eu estou falando de retornos comparados com a realidade geral brasileira nos últimos anos. Ao aplicar essa regra você perceberá que 99% do que oferecem por aí não atende. Ou seja, você vai pôr seu dinheiro lá e não vai tirar bom lucro não.
A outra regra é: existe imóvel similar já pronto bem mais em conta do que esse novo lançamento? Se sim, quem vai querer comprar seu apartamento se tem um do lado, com apenas dois anos de pronto, já todo decorado pelo proprietário, 30% mais barato que o seu? Você descobrirá que seu apartamento não vale tanto quanto te disseram e essa surpresa não é nem um pouco agradável. Muita gente não percebe isso porque vai morar no imóvel e no decorrer dos anos sua percepção do valor do imóvel vai se adaptando ao mercado de forma que ele não sente a baixa valorização.
É interessante que algumas pessoas dizem que pagaram determinado valor e agora o imóvel vale muito mais, só que eles não estão vendendo. Quando eles vão para a realidade caem naqueles quatros anos do tópico “Comprando ou construindo para vender” ou têm de vender por um valor bem menor do que imaginavam. Ou seja, ganharam até um bom valor sim, mas isso foi dez ou mais anos depois, o que por ano, não representa um ganho tão grande assim.
Por fatalidade e sorte deixei de comprar um apartamento nos momentos finais da negociação. Estava tudo acertado, tanto da minha parte como do “dono” do apartamento. A corretora insistia que a Caixa Econômica Federal iria analisar a documentação, pois uma parte seria financiada e também teria uso do FTGS como parte do pagamento. O apartamento era bem localizado, nascente, conservado e os banheiros e quartos em fino acabamento e decoração. Considerando que o vendedor se dizia filho do dono, o qual tinha acima de oitenta anos e a corretora pediu um adiantamento alto, por dever de diligência solicitei uma cópia do documento de identidade dele para comprovar a filiação ao proprietário. Paralelamente pesquisei o número do CRECI da corretora no conselho de classe regional.
Tive três surpresas e uma grande aprendizagem. A primeira é que o tal filho do dono se recusou a me dar uma cópia de seu RG. A segunda é que a tal corretora não estava apta a intermediar os negócios, pois estava irregular com sua inscrição. A terceira foi que quando questionados com firmeza sobre a recusa de mostrar a documentação, comprovar a propriedade do imóvel e a regularização no conselho de classe eles disseram que infelizmente outra pessoa tinha comprado a vista o imóvel naquela manhã. Maior marmelada, graças a Deus que eu não cai num golpe desses.
O que seu corretor ou despachante pode verificar para você – Dicas para aquisições seguras:
A) Aspectos relacionados ao imóvel:
Vá ao local em diversos horários e passear pelo bairro. Verificar posição do imóvel em relação ao sol (nascente/poente) e as construções próximas, ventilação interna, nível de ruído e nível em relação à rua (subsolo/térreo/andar);
Leve um engenheiro ou construtor para verificar problemas como rachaduras, alinhamento da construção, vazamentos, problemas elétricos e hidráulicos e outros detalhes do imóvel que devem respeitar as leis do município como distancia mínima em relação à rua;
Converse com os vizinhos e colher informações sobre os aspectos positivos e negativos como transito e criminalidade;
Verifique a infra-estrutura e serviços oferecidos do bairro como padarias, farmácias, escolas, transporte, pavimentação, supermercados, shoppings, igrejas, hospitais e etc…;
Não compre imóveis em baixadas, encostas ou precipícios, próximas a córregos ou rios;
Verifique o zoneamento da área se predominantemente residencial, comercial ou industrial;
Vá na Secretaria Municipal de Habitação do Município e se informar sobre alterações no Plano Diretor do Município, áreas declaradas de Utilidade Pública ou Interesse Social.
B) Aspectos relacionados à documentação do Imóvel:
Vá ao Cartório de Imóveis da região analisar o histórico do registro (matrícula) do imóvel. Não se contente apenas com a escritura. Não faltam histórias tristes de gente que foi enganada com falsas escrituras que os estelionatários fazem aos montes;
Obtenha uma certidão de Ônus ou Inteiro Teor do Imóvel ou uma Certidão Vintenária e Atualizada se o imóvel for muito antigo (anterior a 1976) e não tiver matrícula;
Registre a escritura pública em seu nome, pois quem não registra não é dono. Tem muita gente que compra, mas não registra. Não tem nem idéia do risco que esta correndo.
C) Aspectos relacionados à documentação do vendedor Pessoa Física:
Obtenha as cópias da Cédula de Identidade, RG, e do Cadastro de Pessoas Físicas, CPF;
Pesquise e avalie as Certidões Negativas e Atualizadas dos Distrituidores Forenses Estadual, Federal e Trabalhista;
Consiga as Certidões Negativas de Protestos.
D) Aspectos relacionados à documentação do vendedor Pessoa Jurídica:
Obtenha cópia do Cartão Nacional de Pessoa Jurídica, CNPJ, através do site da Receita Federal do Brasil;
Consiga a Certidão Negativa de Débito do INSS e a Certidão de Quitação de tributos federais administrados pela Receita Federal;
Verifique se o Contrato Social esta devidamente registrado na Junta Comercial se for empresa limitada, LTDA, ou Registro de Títulos e Documentos se for sociedade civil. Estatuto Social, ata da Assembléia Geral que elegeu a atual diretoria e que autorizou a venda de ações, se for uma Sociedade por Ações, S/A.;
Verifique se a pessoa que está vendendo pode fazer isso em nome da empresa. Pedir e analizar a procuração;
Obtenha e avaliae as Certidões atualizadas dos Distribuidores Forenses Estadual, Federal e Trabalhista;
Obtenha e avaliae as Certidões Negativa de Protestos.
E) Aspectos relacionados à imóveis na planta:
Comprove a qualidade e idoneidade da construtora/incorporadora por meio de outros imóveis já construídos. Pesquise seu nome em sites de busca na internet. Verifique a satisfação dos clientes para subsidiar sua opinião;
Certificar-se que os engenheiros e arquitetos estão devidamente registrados nos órgãos de classe;
Consulte o PROCON, o Distribuidor Civil de processos e a Justiça Federal, para saber se há reclamações ou ações contra as empresas envolvidas;
Verifique se pode ser financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, SFH;
Procure ajuda dos especialistas, como um advogado, para analisar cuidadosamente a modalidade de construção, o financiamento, os prazos e as demais condições contratuais.
Mas o que eu queria destacar e que foi outro grande aprendizado para mim, é que um ano depois eu tinha dobrado aquele dinheiro da compra do imóvel quando o mercado imobiliário tinha valorizado apenas uns 15%. Agora eu poderia comprar um apartamento similar e ainda sobrar muito dinheiro, tudo porque encontrei uma alternativa mais rentável.
A verdade eu conto para você, naquela oportunidade e mesmo depois eu não comprei apartamento nenhum e vou explicar o porquê. Eu encontrei pessoas que compraram apartamentos por R$ 200.000,00 ou mais, em bairros maduros e bem localizados na cidade, e me alugaram por R$ 1.000,00 ao mês, e eu fiquei com a grana totalmente disponível para girar e ganhar bem mais, de forma que por baixo eu ganhava R$ 2.000,00 por mês, aplicando o capital, pagava o aluguel e ainda sobrava 1.000,00.
Entende agora porque pago o aluguel com o maior prazer todo o mês? O que eu quero mesmo é que sempre tenha ótimos imóveis para alugar. Eu faço questão de pagar para que isso continue assim.
Esse racional funciona também para compra financiada só que o pessoal não consegue visualizar. Explico: quando você compra financiado você paga o lucro (retorno) do dono do dinheiro que te emprestou, mais uma porcentagem ao banco. Quando você aluga o imóvel você só paga o lucro do dono do imóvel e a taxas baixas. É melhor pagar dois ou apenas pagar um? Você é quem decide.
Eu já conversei com gente boa sobre essa lógica, mas eles acham difícil de aceitar. O pessoal fala assim: “imóvel é imóvel, é o maior investimento da vida”.
Eu sei que o passado da história brasileira está cheia de golpes na sociedade e acredito que é por isso que o pessoal acha essa visão arriscada. Mas na minha lógica e experiência funcionou bem. Não que a compra seja mau negócio, mas o preço teria de ser menor também, entende?
Uma vantagem do aluguel é que você tem flexibilidade para mudar e não assume os custos de manutenção do imóvel. Quando você quer ir para o imóvel novo é só esperar vencer os meses iniciais do contrato antigo para não assumir a multa contratual, e fazer sua mudança. Outra é que você fica com o dinheiro disponível para aproveitar oportunidades mais rentáveis.
Esse exemplo mencionado acima foi minha opção circunstancial e cada um deve analisar bem seu caso. Ele não foi escrito para desencorajá-lo da compra ou construção de imóveis, muito menos mostrar que a renda com aluguéis seja ruim, que não é, mas para que você perceba que investir é escolher alternativas, e estas mudam constantemente. Assim, para ser bem sucedido você deve acertar consistentemente durante os anos, buscando as opções que melhor remuneram seu capital.
Sociedades que podem ser pouco lucrativas
Em alguma instância quando você iniciar sua pesquisa sobre as oportunidades para investir em imóveis encontrará o Pool hoteleiro. É uma palavra em inglês que significa piscina, mas para os investidores significa reunir-se em grupo para construir um hotel, resort, SPA ou outro tipo, administrá-lo e obter renda com as diárias.
Após cobrir todas as despesas e custos o lucro é rateado entre os condôminos, ou proprietários dos apartamentos. Mas a realidade é que grandes investidores, como construtoras ou incorporadoras, fazem pesquisa de mercado para descobrir as regiões mais promissoras, de alto potencial econômico e com carência de hotéis. Eles também reconhecem quando a economia está aquecida e estudam o perfil das pessoas que estão com dinheiro na mão procurando onde alocá-lo. Então, querendo aproveitar essa situação eles montam a estrutura do Pool com o objetivo de obter um bom lucro.
Eles oferecem o imóvel, a empresa que irá administrá-lo e também prometem que você ficará com uma parte do lucro quando o negócio estiver funcionando. Eles dizem algo como: pelas nossas estimativas, você receberá aproximadamente 1,5% ao mês do valor que você investiu, quando começar a funcionar.
Esse negócio pode ser muito bom. Vamos ver para quem?
A construtora vai lhe vender o imóvel e garantir sua margem de lucro. Então para ela é bom negócio. Está tudo armado com a administradora e o “Contrato de Sociedade de Participação”, do tipo de adesão, da qual você não pode fazer alterações, garantirá que ela cubra todas as depesas e custos, inclusive o pagamento de royalties pelo uso de sua marca e outras taxas, preservando a eles determinada margem de lucro. Para eles, o negócio também é bom. Por fim, o que sobrar, é dividido entre os proprietários. Nesse negócio, o seu lucro é o mais incerto, o menos garantido, pois o deles já veio primeiro. Caso o negócio dê prejuízo você será convidado a entrar com mais dinheiro para mantê-lo funcionando.
Então, analise seriamente se eles vão estar tão preocupados com o seu dinheiro, pois no fundo, você será apenas mais um e se não gostar, vai ter de vender sua participação. Mais um alerta. Quando o prédio ficar pronto eles vão dizer que agora você terá que desembolsar mais tantos mil reais para fazer toda a decoração do prédio a gosto e padrão da administradora e isso não costuma sair barato. Portanto, se informe de todos os detalhes, inclusive daquelas cláusulas bem pequenas e rodapés do contrato.
Outro aspecto é que entre você entrar com seu dinheiro e começar a receber a remuneração do capital demoram alguns anos em que não se recebe nada, até tudo ficar pronto. Esse tempo tem que entrar no cálculo do retorno. Fique atento também às mudanças no projeto original que possam te trazer prejuízo.
Certa vez fui atraído por um enorme banner, do tamanho da lateral de um prédio de 20 andares, escrito “oportunidade de investimento”, de uma empresa amplamente reconhecida no mercado, e fui verificar a tal proposta. Estava muito bem localizado e seria gerido por uma marca reconhecida mundialmente. Após colher informações sobre o projeto, fiquei sabendo que no mesmo prédio haveria quartos nos andares inferiores que comporiam o pool hoteleiro e nos andares superiores apartamentos residenciais. As entradas seriam diferentes, mas com possibilidade de utilização de alguns serviços comuns. Uma ideologia nova no Brasil, mas já testada em outros lugares do mundo, que certamente faria o maior sucesso, vaticinou o corretor. Os seis primeiros andares seriam do pool hoteleiro e os outros quatorze residenciais.
Após analisar o contrato e simular cenários com diferentes capacidades de ocupação e o respectivo retorno sobre o investimento, constatei que não servia para mim. Cheguei inclusive a enviar proposta por escrito, com um valor que considerei mais justo, mas não deu negócio. Depois de alguns meses, ouvi que o pool ia ser um sucesso e de tão bom que seria eles aumentaram de seis para nove os andares que comporiam o pool. Passou mais um tempo e a coisa ficou melhor ainda, dessa última vez soube que doze andares estavam fazendo parte do pool, e agora apenas oito seriam residenciais.
Na minha cabeça eu montei essa história diferente. Eles criaram o projeto original e no decorrer das vendas perceberam que tinha mais “investidor” que morador e simplesmente alteraram toda a proporção original do projeto porque seu objetivo era vender. Do ponto de vista de quem comprou é fácil ver que a oferta de apartamentos dobrou para um determinado volume de demanda e com isso a expectativa futura de lucro caiu pela metade. Era muito mais fácil manter os seis andares cheios do que manter os doze e com isso diluíram o lucro potencial dos proprietários dos quartos do pool hoteleiro.
Estou contando essas coisas não para te desanimar, mas para você não perder dinheiro. Muitos não reclamam porque não sabem o que esperar do retorno sobre seu investimento e assim qualquer coisa satisfaz. Você precisa procurar retornos reais, que te faça rico, e não se iludir com propostas mesquinhas. Um caso desse que eu mencionei bem cabe processo para sair do negócio ou ter parte de seu dinheiro de volta, pois é desonesto, mas o ideal é você se desviar deles previamente para evitar aborrecimentos.
Também não quero que você entenda que seja ruim em todos os casos. As melhores empresas pojetam negócios que preservarão sua imagem, caso contrário, após a primeira aventura, os “clientes” ficam insatisfeitos e ela não se sustenta. Tem gente também que se ficar com o dinheiro na mão gasta mal e tendo um quarto de hotel gerador de receita desses, quando bem administrado, pode receber dinheiro por muitos anos.
Ganhando com leilões de imóveis
Mais especialmente vou indicar aqui os leilões judiciais. Os leilões de bancos, empresas, construtoras e outros leilões particulares, extrajudicial, geralmente fixam preços mínimos não atrativos e são mais uma forma deles ganharem dinheiro do que você.
Os leilões vendem de tudo: carros, motos, imóveis, máquinas, roupas, obras de arte, sucata e etc. Eu considero o leilão judicial uma etapa do processo de executar a justiça e uma oportunidade de fazer bons negócios.
Após uma ação ter transitado em julgado e o veredicto não aceitar mais alterações, isto é, passou pelas instâncias, veio a decisão final e o réu não se dispôs a pagar o credor, o próprio réu ou o juiz elege um ou mais bens que serão vendidos para quitar a dívida.
O oficial de justiça executa a penhora e no fórum registram o bem para ser levado a hasta pública com o objetivo que ele seja arrematado pelo melhor preço. A justiça então acerta com um leiloeiro os detalhes da realização do leilão e publica um edital comunicando sobre as datas, os lotes, as condições de pagamento e arrematação, dentre outros itens.
Em geral os imóveis saem por preços bem interessantes. É preciso fazer uma pesquisa prévia para conhecê-los. Informações como sua localização são fornecidas no próprio edital. Eu recomendo visitar o local, conhecer a vizinhança, saber se alguém está morando ou está desocupado, ir à prefeitura consultar se tem IPTU atrasado, verificar com o síndico se existe condomínio atrasado (se for o caso), investigar o valor estimado daquele imóvel e fixar um valor até o qual você estaria disposto a arrematá-lo.
Leiloeiros – segue alguns sites para você conhecer.
wwwleiloesjudiciais.com.br
wwwcanaljudicial.com.br
wwwprojetoleiloar.com.br
wwwunihastastrt.com.br
wwwnossoleilao.com.br
wwwsalvadorleiloes.com.br
wwwsuperimovel.com.br
wwwsuperbid.net
Os lucros aqui podem ser altos, mas é preciso ter paciência e aprender sobre direito. Um advogado que seja seu parceiro é ideal para participar dos leilões com segurança, pois ele analisará previamente o processo bem como poderá tentar derrubar os embargos após a arrematação. Ele verificará se o imóvel não foi arrematado em outro processo por engano, se a penhora foi registrada na matrícula do imóvel e se o imóvel não é um bem de família, entre outros itens.
Caso o imóvel esteja ocupado, talvez uma ação de despejo ou imissão na posse seja necessária e isso demora um tempo, então é preciso ter paciência.
Arrematando um terreno, você contorna a parte de desocupar o morador.
Após receber a Carta de Arrematação pode ir direto ao Cartório de Registro de Imóveis registrá-la em seu nome, paga as taxas devidas, o IPTU, o ITBI ou ITIV (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos), e ele passa a ser seu. Se o imóvel estiver ocupado, tente primeiro contatar o morador para tentar um acordo amigável antes de entrar na justiça.
Minha primeira aventura em leilões de imóveis
A empresa em que trabalhava realizou uma reestruturação da área contábil, financeira e tributária, criando um centro de atividades numa das maiores cidades turísticas do país. Os principais objetivos eram a redução de custos e o ganho de escala. Para a formação desse centro de excelência eles deslocaram os profissionais de vários estados diferentes para esse lugar.
Esta cidade simplesmente já estava na vertical, um mar de prédios, e um ritmo de lançamentos e construção incrível. O momento era de especulação imobiliária acelerada e a ida de centenas de pessoas para o bairro só aumentou ainda mais o preço dos imóveis próximos.
Aluguei um apartamento próximo ao local do trabalho que me proporcionasse ir e voltar a pé, reduzindo o custo do transporte, afastando o stress e perda de tempo dos engarrafamentos na chegada e saída do serviço nos horários de pico e ainda economizava com a alimentação, visto poder almoçar em casa.
Os familiares estavam pressionando para que eu adquirisse um imóvel, mas um dilema me perturbava.
Se eu fosse para a periferia da cidade, justamente no caminho por onde passaria o crescimento econômico, faria um bom investimento com valorização garantida, mas estaria longe do serviço. Comprar um imóvel próximo não compensava, pois além de caros eu duvidava da continuidade do processo de valorização. A opção temporária pelo aluguel foi a saída escolhida, mas não me acomodei. Falava com os corretores, pesquisava um imóvel aqui, outro ali, mas nada. Quando o preço melhorava um pouco o imóvel era ruim, de forma que aparentemente estava difícil morar e ganhar dinheiro ao mesmo tempo.
Nesse contexto surgiu a idéia de dar uma olhada nos leilões judiciais para ver o que encontrava. Começei a pesquisa nos jornais, passei para a internet, me cadastrei com os principais leiloeiros e algumas boas oportunidades começaram a aparecer, mas não eram de imóveis residenciais.
Exatamente após ter filtrado e pesquisado os débitos e condições de algumas lojas de shopping, salas em prédios comerciais e terrenos, com alto potencial de lucro, uns dois meses depois do início, eu me deparei com o que seria o meu primeiro investimento em imóveis por meio dos leilões judiciais.
Examinando o edital de um leilão decorrente de processo trabalhista que ocorreria em São Paulo, localizei em um dos lotes um apartamento justamente no bairro em que estava morando. A localização era privilegiada, quinto andar, área total de 115 m² incluindo uma garagem, nascente, prédio recém reformado, condomínio e IPTUs em dia, avaliado em R$ 120.000,00 reais, com lance mínimo de 40% (R$ 48.000,00) e que valia, para vender rápido R$ 160.000,00. Uma incógnita era o estado interno, mas a moradora era estilista.
Na véspera do leilão, tomei o avião, e fui para São Paulo. Aproveitei para rever meus pais, matei a saudade, e no dia seguinte, eu e meu pai estávamos lá no sub-solo do Fórum Rui Barbosa, na Barra Funda, acompanhando a dinâmica dos leilões. Eu sentia um frio na barriga e minha mãos suavam, mas estava curtindo as arrematações.
Quando se aproximou do lote 63 eu falei para meu pai: – “agora é nossa vez”. Na minha cabeça não haveria muitos interessados, pois o imóvel era em outro estado, mais de 2.000 km longe. Acreditava que os concorrentes da Bahia não iriam viajar para participar de um evento incerto. Ledo engano.
Dos R$ 48.000,00 para os R$ 70.000,00 foi num instante. Deu uma respirada, alguns segundos de silêncio, o leiloeiro olhou o auditório, eu tremi, e levantei a mão.
- “Setenta e um mil. Tá com o Sr. ali.” disse o leiloeiro. Era eu entrando no game com meu primeiro lance.
Os próximos foram alternando de mil em mil até os R$ 80.000,00.
- “Alguém dá mais? Dou-lhe uma, dou-lhe duas, dou-lhe três. Tah! Vendido para o Sr. ali!”
Uma assistente veio ao meu encontro, enquanto as arrematações prosseguiam, para preencher um cadastro, receber a comissão do leiloeiro, me dar algumas instruções e me indicar os funcionários da justiça que possuíam alguns documentos que precisaria assinar.
Os pagamentos foram feito a vista. A comissão do leiloeiro com cheque e o lote, por transferência eletrônica com cartão, por meio de um posto de atendimento do Banco do Brasil localizado dentro do auditório justamente para esse fim.
Na tarde daquele mesmo dia voltei para Salvador. Minha cabeça estava girando em torno dos acontecimentos do dia e dos desdobramentos subsequentes. Protocolei o pedido da Carta de Arrematação onze dias depois. Passaram-se mais trinta e cinco dias e a ex-mulher do réu interpôs, através de um escritório de advocacia, um embargo de terceiros. Depois de mais quatro meses de tramite do processo o juiz julgou improcedente o embargo e mandou emitir a carta.
Após receber a carta de arrematação preenchi o formulário para transferência de titularidade e cobrança do ITIV ou ITBI, tirei uma Certidão de Inteiro Teor, cópias da carta, do auto de arrematação, do RG e CPF, colhi os carimbos e assinatura no Cartório de Registro de Imóveis, levei tudo a SEFAZ (Secretaria da Fazenda do Município) que gerou uma guia para o recolhimento do imposto. Voltei no cartório com as cópias desses documentos mais o comprovante do recolhimento e solicitei o registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel.
O ITBI custou 3% do valor da avaliação judicial do imóvel que tinha sido de R$ 120.000,00 o que totalizou R$ 3.600,00. Tive que pagar também mais R$ 366,00 entre multa e atualização monetária por atraso maior que trinta dias para registro da carta de arrematação. Esses encargos não foram culpa minha. O atraso ocorreu por causa de uma greve no próprio judiciário no dia seguinte ao da emissão da carta. Esse fato fez com que eu a pegasse a carta mais de um mês após a emissão, o que ocasionou a multa. Na minha compreensão não fazia sentido essa cobrança, mas nessa ocasião, como estava com pressa, assumi esse ônus.
Trinta dias depois voltei ao cartório e peguei a carta registrada. O imóvel agora estava sob minha propriedade, mas ainda precisava obter a posse. Liguei para o sindico do prédio, contei sobre a aquisição do imóvel e pedi que ela intermediasse o contato com o atual morador que era inquilino no apartamento. Mais uns dias, o encontro foi marcado e o morador compreensivo.
Ao ficar sabendo da minha atuação a ex mulher do antigo proprietário entrou com novos embargos (totalmente intempestivos) que foram julgados improcedentes tão logo foram apreciados pelo juiz.
Finalmente, um ano e três meses depois da arrematação, após o Mandato de Imissão de Posse, entrei no imóvel acompanhado pelo oficial de justiça.
Eu tinha então três opções:
a) Ir morar no imóvel. Essa alternativa ficou interessante considerando o valor que paguei.
b) Alugar por R$ 1.000,00 por mês arranjando uma receita extra. O custo do imóvel já estava em R$ 90.000,00 (pesquisa, viagens, lance, tributos e taxas) o que ainda preservava a regra do 1% de retorno ao mês. O ponto negativo aqui é que eu teria que pagar o imposto de renda sobre essa receita, mas não poderia abater o custo do aluguel que eu tinha que pagar todo mês. Nessas condições a primeira alternativa parecia mais interessante.
c) Vender o imóvel, me valer da isenção do Imposto de Renda, pegar os R$ 160.000,00 na mão e procurar outra oportunidade em leilão e recomeçar o ciclo.
Qual dessas três alternativas acima você acha que eu optei?
Regulamento do Imposto de Renda
Isenção relativa ao ganho na venda do primeiro imóvel.
Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:
• à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio, inclusive na união estável;
• ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal.
Baseado no Regulamento do Imposto de Renda Art. 122. Está isento do imposto o ganho de capital auferido na alienação (Lei nº 7.713, de 1988, art. 22, incisos I e IV, Lei nº 8.134, de 1990, art. 30, Lei nº 8.218, de 1991, art. 21, e Lei nº 9.250, de 1995, arts. 22 e 23):
...
II - do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até quatrocentos e quarenta mil reais, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.
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